Immobilienpreise Die Entwicklung in Deutschland
Die Immobilienpreise haben sich in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren annähernd verdoppelt. Dies lässt sich am EPX hedonic Index ablesen, der seit 2005 erstellt wird. Der EPX hedonic Index wird auf der Grundlagen von Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen der unabhängigen Europace Plattform erstellt, was ca. 20 % der privaten Immobilienfinanzierungen entspricht. In dem Gesamtindex, der 2005 bei 100 lag und im Mai 2024 bis auf 212 angestiegen ist, werden die Daten für Neubauhäuser, Bestandshäuser und Eigentumswohnungen sowohl getrennt, als auch zusammengefasst dargestellt. Das Hoch der Immobilienpreise lag demnach im Juni 2022 bei 224.
Bis 2011 stagnierten die Preise
Der Anstieg der Immobilienpreise hat sich jedoch nicht linear vollzogen. In den ersten Jahren bis 2011 haben sich die Preise zunächst kaum entwickelt, lagen zeitweise sogar unter dem Ausgangswert von 100. Der tiefste Wert des Gesamtindex wurde im Mai 2009 erreicht und lag bei 95. Erst ab September 2011 hat der Gesamtindex die 100 nachhaltig überschritten und sich dann bis 2022 kontinuierlich nach oben entwickelt. Bis zum Hoch im Mai 2022 haben sich die Immobilienpreise so in einem Zeitraum von nur 11 Jahren mehr als verdoppelt.
Uneinheitliche Entwicklung in den verschiedenen Segmenten
Seit dem Hoch sind die Preise allerdings wieder deutlich gefallen. Der Index verlor bis zum Dezember 2023 15 Punkte (209) und ist seitdem wieder leicht angestiegen.
Ursache für den Preisrückgang war in erster Linie der schnelle und starke Anstieg der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank. Baukredite sind dadurch deutlich teurer geworden, was die Finanzierung der Immobilienkäufe erschwert hat. Trotz weiterhin hohem Bedarf an Wohnraum ist die effektive Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach Kaufobjekten also gesunken. Dass dies nichts mit der Nachfrage nach Wohnraum zu tun hat, zeigt die Entwicklung des Mietpreispreisindex, der in den Jahren 2022 und 2023 weiter kontinuierlich angestiegen ist und im ersten Quartal 2024 sogar überproportional (Quelle: statista) .
Betrachtet man in diesem Zeitraum die verschiedenen Segmente so zeigt sich jedoch ein unterschiedliches Bild. Während die Preise für Neubauhäuser weiter leicht gestiegen sind (+4%), haben die Preise für Bestandshäuser (-12%) und Eigentumswohnungen (-13%) einen starken Preiseinbruch verzeichnet. Diese Entwicklung lässt sich im wesentlichen durch zwei Aspekte erklären:
- Durch die stark gestiegenen Energiepreise schauen Käufer vermehrt auf den Energiestatus von Wohngebäuden. Verkäufer von unsanierten Bestandsgebäuden / Wohnungen ohne Wärmedämmung und mit veraltetem Heizungskonzept, mussten deutlich höhere Abschläge in Kauf nehmen.
- Der Mangel an Baumaterialien und die Inflation hat die Erstellung von Neubauten überproportional verteuert.
Regionale Unterschiede bleiben wichtig
Aber auch regional gab es in der Vergangenheit gravierende Unterschiede. So sind die Preise in den Ballungszentren überproportional angestiegen. Aber auch in ländlicheren Regionen, die über eine gute Verkehrsanbindung zu den Zentren verfügen, sind die Preise angestiegen. Nur geringe Anstiege gab es in den ländlichen Regionen fernab der Großstädte.
Spitzenreiter war in den vergangenen 20 Jahren die Entwicklung der Immobilienpreise München. In der bayrischen Landeshauptstadt haben sich die Preise zwischen 2011 und 2022 verdreifacht. So kostete im Jahr 2022 der Quadratmeter in einer Bestandsimmobilie im Durchschnitt 8.382 €. Für den Quadratmeter im Neubau mussten durchschnittlich sogar 9.077 € gezahlt werden.
Allerdings sind es auch die Ballungsräume, in denen die Preise seit Anfang 2023 am stärksten gefallen sind. In Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf sind die Immobilienpreise im genannten Zeitraum überdurchschnittlich zurück gegangen.
Laut dem Postbank Wohnatlas wird sich in den nächsten 12 Jahren das uneinheitliche regionale Bild halten. Demzufolge sollen die Immobilienpreise in vielen ländlichen Regionen Ostdeutschlands, Nordrhein Westfalens und Rheinland-Pfalz inflationsbereinigt fallen. Demgegenüber sollen in den Ballungsgebieten und vielen ländlichen Regionen Bayerns, Baden-Württembergs sowie Niedersachsens und im Umland von Berlin die Preise weiter ansteigen. Ausnahmsweise liegt in dieser Prognose mal nicht München auf dem ersten Platz. Spitzenreiter sind vielmehr die Städte Leipzig (+29,6%), Postdam (+26,5%) und Landshut (+26%). Haupttreiber für diese Entwicklung wird der Studie zufolge die demografische Entwicklung sein. Während in vielen ländlichen Gebieten bis 2035 mit einem Rückgang der Bevölkerung zu rechnen ist (in manchen Region bis zu 25 %), wird in den drei genannten Städten mit einem Wachstum zwischen 5 und 6% gerechnet.
Das Beispiel Landshut zeigt mit seinen 73.000 Einwohnern zeigt zudem, dass auch Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern attraktiv für den Zuzug von Menschen sein können.
